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全市物业管理情况专题询问会

发布时间:2015-11-13 15:43:23

10月29日上午,在呼伦贝尔市第三届人大常委会第十二次会议上,开展了对全市物业管理情况的专题询问,针对物业法律法规宣传、物业服务市场人才短缺、物业服务质量不高、物业行政管理力量薄弱、职能不明确等问题向相关职能部门提出了九条询问。市委常委、副市长姜恩来,市政府办公厅,市住建委、规划局、民政局、文广局、体育局相关负责人到会回答询问。

图组:全市物业管理情况专题询问提问组成人员

图组:全市物业管理情况专题询问主要机构进行问题回答

一问 有些物业服务企业对物业服务的职责不清晰,业主对应享有的权利和义务不清楚,行政管理部门如何做好法律法规的宣传工作?特别是《呼伦贝尔市物业管理办法》出台后,通过哪些途径进行了宣传?办法执行情况如何?

答:物业服务企业和业主是契约关系,一方提供服务、一方提供报酬。但现实情况是,双方对自己的权利义务的理解和认识都不够清晰准确。比如物业服务企业,常常站在“管理者”的角色,实际上他们应该是“服务者”;再比如一些业主,不但有偿服务的观念滞后,而且很多人不懂得通过业主委员会来维护权益,这一点从业主委员会组建比率低就可见一斑。为解决这一问题,全市各级物业主管部门也做了很多宣传工作。

(一)对物业管理和服务的法规政策宣传

一是充分借助市、旗市区两级新闻媒体和社区宣传平台加大了宣传力度。2012年以来,市住建委与市电视台合作创办了《楼市周刊》栏目,多次就物业管理政策和物业服务知识进行宣传,并在市电视台“行风52”栏目、市电台“行风热线”栏目中多次安排物业服务访谈内容,为业主答疑解惑、解决问题。201310月《呼伦贝尔市物业管理办法》出台后,在《呼伦贝尔日报》上全文刊载进行宣传,并将2014年7月确定为“物业法规宣传月”,要求各旗市区物业主管部门充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体,通过开设宣传专栏、开展企业专访、向业主发出公开信等方式多渠道、多角度开展集中宣传,让广大物业服务企业和业主充分了解物业管理、物业服务的相关规定。

二是通过召开全市物业管理服务现场会交流经验,扩大宣传范围。2013年开始,我市借助自治区“物业管理年”活动要求,加大了对物业主管部门和物业服务企业的业务培训和政策宣传力度。2013年10月,在满洲里市召开了“全市物业管理年现场会暨物业管理经验交流会”,全市14个旗市区的物业管理人员和183家物业服务企业共200余人参加了会议。会议进行了物业管理和物业服务典型经验交流,特别是学习了“物业管理网格化管理”先进经验,组织物业服务企业进行了现场观摩,集中开展了物业服务政策宣传,重点对物业服务企业的服务意识进行了强化,把有些企业的“管理”意识转变为“服务”意识,要求企业牢固树立“服务至上、业主至上”的理念,推动物业服务走上良性循环的发展轨道。

三是通过举办培训班,开展对国务院、自治区两个《物业管理条例》和《呼伦贝尔市物业管理办法》的定向宣传贯彻。自2012年开始,市住建委每年都开展了对物业主管部门、物业服务企业管理人员的培训活动。2014年7-8月份,组织召开了两期全市物业从业人员培训班,邀请住建部专家授课,重点培训各旗市区物业主管部门、服务企业、业主委员会负责人约1300余人次,强化国务院、自治区两个《条例》和《呼伦贝尔市物业管理办法》的贯彻执行和再学习,重点是宣传贯彻物业服务理念,要求与会人员明确掌握物业服务企业的权利和义务,要求物业服务企业遵守《条例》《办法》规定的业主权利,提高物业服务的质量和水平。

四是通过举办物业行业技能大赛,达到提升行业素质、宣传贯彻落实政策的双重效应。2014年922日,市住建委组织了呼伦贝尔市物业管理服务第一届技能大赛,通过保安、客户服务、工程维修、保洁四个工作岗位的服务劳动技能比赛,对提升我市物业管理服务从业人员整体素质水平、提升业主对物业服务的认知度和满意度、树立物业行业良好形象都起到积极促进作用,同时对社会、对企业都起到了物业行业知识的宣传普及效果。

除以上宣传培训措施外,各级物业主管部门还重点加大了对业主履约意识的普及宣传。选择物业服务企业是业主享有的权利,物业服务企业提供的是有偿服务。业主在获得服务的同时,应该足额交纳物业费。我们还加强了对社会各界物业责任主体单位的宣传。做好物业工作,仅靠物业主管部门和物业服务企业的努力是不行的,需要发改、规划、国土、财政、民政、公安、环保、工商、税务、质监、卫生、乡镇办等行政管理部门和电业、通讯、消防、供热、供水、排水、燃气等专业部门的共同努力,只有全社会形成“齐抓共管”的意识,才能有效推动物业管理和服务水平提档升级。

(二)《办法》出台后的执行情况

一是考察外地物业管理先进地区的经验和做法,制定我市相关工作推进措施。今年6月,市政府组成由市政府副秘书长臧著强为团长的考察团,一行17人赴哈尔滨、长春市考察物业管理工作和物业服务市场。通过座谈交流、实地查看等方式,开阔了视野、启发了思路,为进一步提高我市物业管理和服务水平积累了经验。今年9月份,市政府拟定了《关于支持物业服务业发展的指导意见》,这份意见根据《办法》,拟对全市物业行业发展制定了一整套措施,通过优化程序、减免费用、引导重组等措施鼓励和扶持物业服务企业做大做强;通过开发市场、规范交易、加强监管、完善机制等措施培育和规范市场,通过落实政策、金融扶持、鼓励补贴等方式加大政府支持力度。

二是结合执行《办法》丰富了2014年“物业管理年”活动内容。根据自治区“物业管理年”活动的具体要求,我市制定了《2014年物业管理年活动方案》,制定了一系列的物业管理和服务目标,如:各旗市区物业小区服务和收费标准公开率达85%,其中中心城区和满洲里市要超过90%;物业领域问题投诉处理率90%以上;小区业主委员会组建率达50%以上;小区居民《办法》知晓率达90%以上;建立物业管理服务社会监督员制度;物业监管执法工作全覆盖等等。为保证在“物业管理年”活动中取得突出成效,我市将物业管理示范工程分解到各旗市区,每个地区主要完成23个项目,务求成效显著。

二问 面对我市物业行政管理力量薄弱、物业服务市场人才短缺、从业人员整体素质不高的实际,虽然形成原因是多方面的,扭转这种现状的整体措施和规划安排是否提到工作日程?具体如何落实?

答:我市目前的确存在物业行政管理力量不足、物业服务企业人才短缺等问题。从物业服务行业长远发展来看,这个问题不容忽视。

(一)全市物业行政管理人员现状

市住建委作为全市物业行业主管部门负责指导、监管、检查14个旗市区物业管理工作,目前由房地产业管理科负责。该科在编人员仅2人,面对房地产市场监管、房屋征拆管理及信访接待等工作已应接不暇,根本无法做到对全市物业市场的深入调研和全面指导。

全市14个旗市区中,海拉尔区、满洲里市、陈旗、扎赉诺尔区四个旗市区住建主管部门下设有事业性质的物业管理单位,合计在编36人,其它旗市区住建主管部门内设有物业办,在编人数共有30人。

综上,全市物业行业管理人员共68人,管理人员力量严重不足,远远不能满足全市、广大业主日益增长的物业管理工作需要。

(二)全市物业服务企业人员现状

全市203个物业服务企业中,从业人员约为1.6万人,平均每个企业80人左右。在从业人员中,管理岗位人员占比不足10%,一线操作岗位人员占比超过90%;由于受市场发育不完善、收费低等因素影响,高素质人才不可能进入这个行业。经调查,绝大多数的一线操作人员工资仅维持在当地最低工资标准上下,全市物业服务企业人员平均工资为1375/月。薪酬低是物业服务行业没有人才竞争力、难以吸引和留住人才的根本原因。

(三)扭转这种现状的措施、规划

我市物业服务企业需要的人才主要包括两类:一类是具有执业资格的专业化企业管理人才,一类是工程管理和技术人才,包括信息化管理及维护、强弱电、空调、电梯、机电等各个专业。这些人才都应该具备一定的专业素质,如:较强的责任感、团队协作精神、较好的沟通能力、果断决策能力、有效的程序管理、持续的学习态度、富有创新的工作激情。

一是结合价格市场放开,发挥企业吸纳人才的主体作用。其核心是物业服务市场价格放开之后,提高物业服务企业的盈利水平。物业服务人才的载体是企业,只有企业盈利、发展壮大,才有可能提高从业人员的薪酬待遇,才会吸引人才、留住人才、并给予人才发挥施展才能的更广阔平台。

二是引进先进物业服务企业,起到引领带领作用。创造条件引进规模较大、理念先进、经验丰富、业绩优秀的物业服务企业进驻我市物业服务市场,充分发挥“鲶鱼”效应,刺激当地物业服务企业加快提档升级、优化重组。在外进企业带来优秀物业人才的同时,也能吸纳和培育当地物业管理人才,进而带动我市物业服务市场加快发展。

三是创新开展帮带,提升服务质量。2013年下半年,通过“走出去、请进来”等形式,开展与发达地区“一对一”结对子活动,我市目前已经有呼伦贝尔市海桥、满洲里市春天、阿荣旗平安、呼伦贝尔市佳信、根河市颐和5家物业服务企业与重庆、广州、深圳、天津的企业结成“一对一”帮带企业。通过赴区外学习考察以及帮带活动,使我市的物业服务企业开阔了视野、看到了差距、更新了理念。通过一年来的结对交流,以上5个企业的内部管理和物业服务日趋规范,走在全市物业服务企业前列。这项工作还将在今后持续开展。

四是借全市物业服务企业资质整合的良好契机,对全市物业服务人员开展一次大培训、大整合。利用各类职业技能培训机构、行业协会等组织,采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式,加强对物业服务从业人员的职业技能培训,规范物业服务从业人员的服务行为。总结2014年第一届物业服务技能大赛活动经验,自2015年开始每年举办一次,技能比赛内容扩大到业主委员会、物业主管部门和物业服务企业,要求各旗市区每年举办12次,在全市营造尊重物业人才、培养物业人才的良好氛围。

三问 我市物业服务企业普遍存在规模较小、服务结构过于单一、服务质量不高的问题,行政管理部门是否有整合物业服务市场、引导物业服务企业做大做强、提高物业服务质量的规划?

答:全市共有物业服务企业 203 家,其中一级企业3家,全部为外进企业;二级企业4家,其中外进企业1家;三级企业22家;四级企业164家;暂定级别企业10家。从企业情况看,一、二、三级物业服务企业仅占企业总数量的14.3%,四级及暂定级别企业占比过大,为85.7%,已基本反映出我市物业服务市场低资质、低效运行的现状。

在整合市场、扶持企业、提高服务质量等方面的规划措施,具体有以下几个方面:

一是通过整合全市物业服务企业,解决小而散的现状充分借助自治区住建厅整合物业服务资质管理方面的政策措施,在2014年底前对全市物业服务企业进行资质就位、合并重组,整合晋升现有的164家、占总量80.7%的四级资质物业服务企业。自201511日起,凡达不到三级资质标准、实力差、人员少、管理水平低、服务不规范、业主投诉率高的物业服务企业一律取消四级资质。

二是引导企业拓展服务市场,扶持企业做大做强。引导物业服务企业不仅仅盯住住宅小区,还要积极拓展办公楼、商业、街道、园林及其他公共设施等物业服务市场,促进物业服务行业快速发展,发挥其在优化城市管理、提升城市品位中的积极作用。计划到2017年,居住物业服务所占比重由目前的76.56%下降到65%左右。指导各旗市区尽快打造龙头企业、品牌企业,提升物业服务层次,提高物业服务水平,促进物业服务市场良性健康发展。

是通过全面推行公平、公开、公正的物业服务市场招投标制度,形成物业市场良性竞争机制规范物业前期管理,按照自治区《物业管理条例》和《呼伦贝尔市物业管理办法》的要求,对新建小区通过招投标的方式选聘物业服务企业,真正让优秀物业服务企业占领更多的市场份额,让业主择优选择物业服务企业,让市场选择物业服务企业。指导各旗市区建立公平公正、均等参与的竞争平台,引入竞争机制,打破地域垄断,形成竞争有序、优胜劣汰的行业发展环境。

四是通过建立物业服务企业不良信用档案、实行“黑名单”制等措施,促进企业诚信经营。督促各旗市区规范物业服务企业的市场行为,提高行业诚信度和服务水平。加快建立和完善物业服务企业不良信用档案,从企业经营管理状况、违法违规行为、服务质量问题及其他不良行为记录等情况对物业服务企业进行信用评分,从而促进我市物业服务市场沿着诚信、规范、健康的轨道发展。

五是通过将物业管理工作纳入全市住房和城乡建设行业考核责任目标,提升物业管理水平。在全市《住房和城乡建设工作年度考核责任目标》中,将物业管理工作作为考核各旗市区住建局的重要指标,同时加大督查检查力度,促使各地加快破解物业管理难题、提升物业管理水平。

六是通过破解物业服务企业经营亏损现状,引导企业健康发展。对于物业费标准偏低问题,执行自治区发改委、住建厅2014725日联合下发的《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》(内发改费字[2014]1029号)。《通知》中明确:“普通住宅物业服务费实行市场调节价。其中,普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居委会)与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定”。对于缴费率低的问题,除努力提高服务水平之外,还要借鉴满洲里市物业管理“网格化”的先进经验,建立责任机制,发挥公众约束力量,实现行政部门、物业服务企业、社区群众共同推进、共同监督的物业催缴机制。

四问 如何提高业主委员会的工作积极性?如何进一步发挥业主委员会的职能?

答:我市的确存在业主委员会工作积极性不高、职能发挥不到位的问题,而且这个问题非常普遍。事实上,业主委员会作用的缺失,是目前物业市场诸多问题的最深层原因。业主委员会是业主大会的执行机构,而业主大会才是选择、聘用、解聘、制约、监管物业服务企业的真正权力机构,业主委员会的积极性得到充分发挥、职责得到充分履行,物业服务企业不履行《物业服务合同》中相关条款的问题便可迎刃而解。

全市1753个物业管理区域,建立业主委员会的小区391个,覆盖率仅为22.3%。若按照每个有物业服务的小区应组建一个业主委员会计算,目前的组建率也仅为41%。无论从哪个数据来看,组建率都还很低,业委会的作用没有得到充分发挥,业主缺少维权渠道。

乡镇、办事处、社区方面也没有发挥应有的作用,是导致我市目前业主委员会的组建率不高的一个原因。此外,我市业主委员会工作人员没有报酬,都是义务开展工作,这也是业主委员会组建率不高、积极性不高的另一重要原因。

针对以上现状,将采取措施予以规范:

(一)提高业主委员会的积极性

一是急需解决提高业主委员会覆盖率,这是提高业主委员会的积极性、充分发挥其应有作用的重要前提。

国务院《物业管理条例》第十条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

解决各旗市区物业管理区域业主委员会偏低的问题,是当前解决物业管理、物业服务水平滞后的一个重要问题。在今年的《呼伦贝尔市物业管理年活动方案》中,要求各旗市区依据国务院、自治区两个《物业管理条例》有关条款规定,广泛动员、积极发动、主动参与,提高业主委员会的覆盖率。各旗市区小区业主委员会组建率要达50%以上,其中海拉尔区、满洲里达70%。目前,各旗市区正在加快推进这项工作。

二是解决业主委员会的经费问题,是提高业委会工作积极性的重要动力。按照国务院和自治区《物业管理条例》以及《呼伦贝尔市物业管理办法》的规定:“首次业主大会会议后,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作薪酬在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支。没有收益的,其费用由全体业主承担,由业主委员会收取和管理。”目前,各级物业主管部门正在开展指导和监督检查各旗市区依据《条例》和《办法》规范业主委员会经费的筹集和使用工作。

(二)进一步发挥业委会职能的措施

根据国务院《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会履行的职责有:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。

在发挥业委会职能方面,主要采取以下措施:

一是广泛动员、积极发动业主参与到物业工作中来,提高业主的维权意识。要求各旗市区物业主管部门,依据《条例》和《办法》切实加大对业主委员会开展工作、尽快实现常态化指导和监管,包括制定《管理规则》等。通过宣传和发动,积极开展对各物业小区业主大会和业主委员会组建后的培训工作,规范业主委员会议事规则,充分发挥好业主委员会的作用。

二是充分发挥业委会核心职能,通过业主大会决定选择、聘用和解聘物业服务企业。国务院《条例》第十一条规定了业主大会的决定事项,包括制定和修改管理规约、选聘和解聘物业服务企业等。业主大会的成立和业主委员会的产生非常重要,在物业管理中是最为重要的一环,其很多职能是行政部门不能替代的。业主大会和物业服务企业是双向选择的民事合同关系、契约关系,如果物业服务公司不按合同履约,可由业主委员会监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。物业服务企业履行物业服务合同不到位、服务质量差,如果广大业主不满意,可以召开业主大会,解聘物业服务企业。这是一项非常大的权力。市场经济是信誉经济,一家物业服务企业因服务质量问题被业主大会解聘,很难想象会被另一家业主大会聘用。

五问 我市物业服务覆盖情况如何?通过招投标进入物业服务领域的企业占全市物业服务企业的比率是多少?

答:

(一)全市物业服务覆盖情况

管理区域情况全市14个旗市区城市、城镇划定的物业管理区域1753个,总面积3493.16万平方米。其中,老、旧、散楼区(含独栋楼)数量887个,占比达到51%;总面积399.52万平方米,占比达到11.44%

服务覆盖情况。全市已实行物业服务的小区数量951个,占物业管理区域总量的54%物业服务面积2770.11万平方米,物业服务覆盖率为79.3%。这其中,老、旧、散楼区(含独栋楼)数量280个,占比达到29.4%;总面积112.47万平方米,占比达到4.06%

全市无物业服务的小区和老、旧、散楼区(含独栋楼) 802个,占物业管理区域总量的45.8%;面积723.05万平方米,占物业服务区域总量的20.7%。其中,老、旧、散楼区(含独栋楼)607个,占比为75.7%;面积287.05万平方米,占比为39.7%。这部分楼区各类设施不完备、更新维护不到位,产权也几易其主,居住人群多是收入水平较低的弱势群体。

新建住宅物业服务覆盖情况。自2012年起,市住建委要求各旗市区建成区(旗城关镇)新建住宅小区物业服务覆盖率达到100%,目前各旗市区执行情况较好。从这一现状来看,我市 “增量”小区的物业覆盖任务能够顺利完成,物业管理的难点和重点是“存量”小区,即老旧小区。

物业服务面积情况。全市951个物业服务小区中,服务面积在10万平方米以下的小区900个,占有物业服务小区总量的95%;服务面积1015万平方米的小区32个,服务面积在1530万平方米的小区18个,服务面积在3050万平方米的小区1个。以上数据反映出我市物业服务企业规模较小、布局分散,没有形成集团化经营、规模效益。

物业服务结构情况。从物业结构上来看,我市物业服务市场历经十几年发展,已经开始从住宅小区逐步拓展到了工业、学校、商城、办公写字楼等多个领域,居住物业服务所占比重由2005年的85%下降至76.56%,物业服务市场结构正在逐步实现多元,但整体来看,行业仍处于发展初期,处于发展完善阶段。

(二)通过招投标进入物业服务市场的企业比率

我市物业市场951个物业服务项目中,通过招投标方式开展物业服务的项目70个,占比仅为7.7%,比例很低。其他有的通过业主大会选聘物业服务企业,有的是由开发企业注资成立或选定物业服务企业。

造成物业服务市场招投标比率低的原因主要有以下几个方面。

一是物业服务市场尚不具备全面推行招投标环境。推行物业服务招投标遇到一个重要难点是全市物业服务企业执行的收费标准偏低,尚未形成企业盈利的市场环境,全市物业服务行业整体经营困难,甚至可以说处于亏损状态,甚至有些企业已濒临倒闭边缘,进而导致无法全面推行物业服务招投标制度。目前我市物业服务收费价格仍执行价格主管部门2010年制定的收费标准,收费标准定为五类(分别为:每月每平方米0.57元、0.48元、0.42元、0.36元、0.30元)全市大部分物业小区在二、三类收费标准区间,整体收费标准很低(据海拉尔区20143月份测算,高层小区一类物业服务成本为1.90/月•平方米;多层住宅小区一类物业服务成本1.36/月•平方米)。造成企业亏损的另一个重要原因是收费难,各旗市区物业小区的物业费收缴率从20%90%不等,平均约为60%左右。收缴率低的问题在老旧小区尤为突出。

二是部分物业服务企业由开发企业设立,由开发企业补贴,很难推行招投标。开发企业为了打造品牌、促销产品,以全资、控股或给予补贴的方式设立、支持物业服务企业。我市203家物业服务企业中,75家是开发企业全资或控股企业,占比为37%。以海拉尔区的北国经典小区为例,近年来蒙西公司每年补贴物业服务企业约80120万元。这些由开发企业支持的物业服务企业属于经营状况相对较好、业主相对较满意。

三是对于独立经营的物业服务企业难以推广招投标。我市203家物业服务企业中,有128家企业未获得开发企业支持,完全通过市场化获得收益,占比为63%。这些企业规模较小,经营状况较差,企业利润微薄或处于亏损状态。之所以他们仍然坚持对一些小而散的物业小区开展物业服务,是因为各旗市区物业主管部门采取了“捆绑式”摊派,即企业要接收状况较好的小区或新竣工小区,必须同时接管一个设施差、收费率低的老旧小区。对于这种毫无利益可赚的通过“捆绑式”接管的小区,自然也无法推广招投标。

六问 在加快我市物业服务市场培育发展和加强物业行业监管等方面,物业主管部门与各相关部门通力合作的难点是什么?旗市区政府承担着物业管理的主体责任,如何进一步明确街道办事处、社区、业主委员会、物业主管部门在物业管理服务中的职责?

答:物业管理涉及面广,社会影响大,监管难度高,和物业管理相关各部门的密切配合程度的确非常关键。

(一)各部门通力合作的难点

难点主要体现在旗市区各部门的配合上。物业管理和其他很多行业类似,基层的职能更重、更实,上一级主管部门多为指导性、监督性的职能。物业管理的主体责任在各旗市区政府,很多工作的执行也都在旗市区职能部门的层面。旗市区政府必须主动上手,统揽、统抓、统筹协调。在这方面,满洲里市开展的比较好。满洲里市曾经是全市物业管理服务水平最低的城市,物业整体缴费率低于20%。面对这一问题,不仅满洲里市政府上手,市委也上手,党委书记亲自抓,四大班子齐努力,有力促进了工作的开展。实践证明,只有上升到这个高度,才能解决部门间通力合作的深层问题。

(二)各方主体的职责

旗市区人民政府要建立由旗市区物业主管部门、乡镇办、规划、国土、公安、民政、环保等管理部门及供水、排水、供热、供电、通讯、消防等专业部门参加的物业管理联席会议议事制度,协调解决辖区内物业管理方面的重大问题,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业服务行业健康发展。

物业管理区域内供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等专业经营单位以及物业服务企业和业主,应承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

乡镇办要建立物业管理工作制度,确定分管领导,配备专职人员,协调物业管理与社区管理的关系。乡镇办为新建住宅项目综合验收成员单位,参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定和物业服务企业考评,参与物业管理招投标、物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划、建设及竣工验收,对存在问题的有关部门应予以限期纠正和整改。

物业管理应纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会应当明确具体人员,协助乡镇办和物业管理部门或受其委托依法开展物业管理相关工作。对未实行物业管理的区域,组织业主进行自治管理和服务。物业服务企业需配合乡镇办开展物业管理的相关工作。

七问 针对城镇老旧小区普遍缺乏活动场所的问题,应如何进行补救?各相关部门是否有这方面的规划?

答:城镇老旧小区大多是规模较小且分散的楼区,有的甚至只有几栋楼或独栋楼,普遍缺乏活动场所。对这些设施的补救和建设,借助于旧城区改造进行。

按照内蒙古自治区住建厅《关于全面加强社区办公活动用房及服务设施建设的通知》(内建房[2012]528号)要求,“旧住宅小区整治改造及既有居住建筑节能改造要在改造方案中明确街道社区办公活动用房及服务设施建设规模,新建和改造的住宅小区均要按照集中、实用、便民的原则做好街道社区办公活动用房及服务设施的设计工作。开发建设单位要承担起建设主体的责任,严格按照规划设计方案进行施工建设,并将配建的办公活动用房及服务设施无偿提供给街道社区。”

关于各相关部门在这方面的规划,市政府近期将出台的《呼伦贝尔市城市居住小区配套公共服务设施建设管理规定》做了比较全面的安排。《规定》要求发改、财政、国土、民政、住建、规划、文化、卫生等部门按照各自职责,结合旧城区改建、扩建工程,做好居住小区配套公共服务设施的建设管理工作。对于改建、扩建居住小区中的公益性公共服务设施,可享受用地保障、免征税费等优惠措施。同时,对包括室内外文体活动场所、社区服务场所、物业服务用房等在内的小区各类公共服务设施建设和管理也做了明确的安排。

张利平市长就城市居住小区规划管理技术规定的修订、15分钟健身圈建设等多次作出指示和批示,要求通过旧城改造和新区建设,本着经济适用的原则,充分利用现有空地和拆迁解决场馆用地,如海拉尔准备将拆炉并网的旧锅炉房改建为体育健身馆。

八问 物业服务企业不愿接管的城镇老旧小区是物业管理的薄弱环节,采取什么措施能将这些小区管理起来?对弃管小区的物业服务企业有什么处罚措施?

答:老旧小区是物业管理和服务的薄弱环节,更是物业问题的集中高发区域。

(一)结合全市老旧小区整治改造规划,使老旧小区达到物业服务企业接管条件

一是在今年的“物业管理年”工作方案中,针对399.52万平方米的全市老旧小区对各旗市区提出了工作目标:推进以老旧小区改造和示范小区打造为重点的宜居小区建设。完成全市物业小区调查摸底和建档立帐工作,结合国家既有建筑节能改造、集中供热改造等工作制定老旧小区改造整治20142017规划,小区环境及物业设施配备达标。

二是海拉尔区作为老旧小区改造工作的试点和重点,为全市加快推进这项工作起到引领作用。海拉尔区6个办事处和建设镇共有“老、旧、散、弃”小区、庭院114个,建筑面积约65万平方米。其主要的特点是建设年代早、规模小、设施陈旧、脏乱差、收费难,居住人口大多为弱势群体。市政府对海区提出了具体的工作要求:通过对老旧小区物业基础设施的整治改造,现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的安居要求,实现“八有”目标(即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修)。基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求。

三是随着对全市老旧小区的设施重建,拟逐步采取四种物业管理模式:对基础设施条件好的小区,由街道、社区指导业主大会通过选聘实施专业化物业管理;由社区组织召开业主大会,选择成立物业自治委员会实施自治管理;由街道、社区居委会组织开展物业管理,为小区提供基本物业服务;以强带弱,由物业服务信誉等级评定较高优秀物业服务企业,以街道或办事处划分区域,以“片”为单位,就近对弃管小区实施物业管理服务

(二)对弃管小区的物业服务企业的处罚措施

物业服务企业与业主是双向选择的合同关系、契约关系,双方属民事行为主体,服务内容、权利义务靠协议来约定,一旦违约,业主可通过司法途径表达诉求、寻求帮助。现行国务院、自治区的《物业管理条例》没有对弃管小区的物业服务企业的处罚措施规定,甚至没有出现“弃管”字样。物业主管部门要加快推进物业行业诚信体系建设,着手建立企业信誉档案,对发生“弃管”行为的物业服务企业列入企业管理诚信系统,并建议业主大会对这些企业招投标时做减分项。

九问 如何保证小区公共服务设施在交付使用后不被开发建设单位出售或改变用途?若发生以上行为,可采取什么措施予以处罚和纠正?

答:在保证公共服务设施不被开发单位出售或改变用途的管理方面,目前各旗市区主要依据《房屋登记办法》来进行管理,简要来说,就是对于小区公共服务设施及用房“只登记、不发证”,以此来限制开发企业进行出售。市住建委也要求各旗市区房地产行政主管部门加大监管力度,确保这些公共设施不被出售或改变用途。

若发生开发单位出售公共服务设施的行为,各旗市区房地产主管部门将依据《物业管理条例》给予处罚。建设单位出售公共设施的,可给予520万元的罚款;不按规定配备物业管理用房的,可给予1050万元的罚款。

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